Taraflar arasında bir sözleşmesel ilişki ya da taraflardan birinin kanundan doğan bir yetkisi olmaksızın bir başkasının taşınmaz malını kullanması veya zilyetliğini elinde bulundurması hukuka aykırıdır ve malikin diğer tarafın haksız kullanımı ya da işgaline karşılık bir alacak hakkı doğmaktadır. Malikin sahip olduğu bu alacağa ecrimisil ya da haksız işgal tazminatı denmektedir. Uygulamada çokça ecrimisil talepli dava açılmakla birlikte bazen bu nitelikteki alacak haklarının nitelendirildiği, buna bağlı olarak malik lehine hak kayıplarına sebebiyet verildiği görülmektedir.
Öncelikle ecrimisilin bir kira bedeli olmadığını vurgulamak gerekir. Ecrimisile ilişkin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ya da diğer özel kanunlarda özel bir nitelik atfedilmemiştir. Ancak Yargıtay içtihatları ile birlikte ecrimisilin kural olarak haksız fiil hükümlerin tabi olduğu kabul edilmiştir. Esasen ecrimisil davasına ilişkin şartlar da Yargıtay kararları ile belirlenmiştir. Bu çerçevede aşağıdaki şartların varlığı halinde ecrimisil talebinde bulunulabilir:
Yargıtay 1. HD., E. 2013/15810 K. 2014/2431 T. 13.2.2014: “Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)”
Yukarıda belirtildiği gibi mahkeme yoluyla ecrimisil talep edebilmenin şartlarından birisi işgalcinin kötüniyetidir. Yani denebilir ki iyiniyetli zilyedin ecrimisil ödeme zorunluluğu yoktur. Özel hukukumuz bakımından kötüniyet, haksızlığın bilinmesi veya gerekli özenin gösterilmesi durumunda bilinebilecek olması durumudur. Bilindiği üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 3. Maddesine göre, “durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.” Ayrıca bu hususa TMK madde 993 hükmünde de yer verilmiştir: “İyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi, karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir. Buna karşın kötüniyetli haksız zilyet ise TMK m. 995 çerçevesinde “hak sahibine vermiş olduğu zararlar veya elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında” tazminat ödemek zorunda bırakılmaktadır.
Bilindiği üzere özel hukukumuzda tazminatın amacı zarar görenin zararının karşılanmasıdır. Bir başka deyişle zarar kadar tazminata hükmedilmesi gerekmektedir. Ancak ecrimisil davalarında zararın kapsamının belirlenmesi hususu yüksek yargıda da tartışılmaktadır. Yargıtay’ın bazı kararlarında hak sahibinin işgal konusu maldan yararlanamamış olması, zarar için tek başına yeterli görülmemiş, işgal edilen yerin orayı ekonomik bir amaçla kullanma niyeti de sorgulanmıştır. Diğer bazı kararlarda ise ekonomik tahsis şartı aranmamıştır.
Yargıtay 1. HD., E. 2013/15810 K. 2014/2431 T. 13.2.2014: “Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)”
Yargıtay 1. HD., E. 2015/18847 K. 2016/6826 T. 2.6.2016: Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisile hükmedilebilmesi için, taşınmazdan davacı tarafın ne şekilde ekonomik gelir elde ettiği hususunun ispatı zorunlu olmadığı gibi haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir getirmeye özgülenmemiş olması dahi sonuca etkili değildir.
Bu çerçevede ecrimisil hesaplanırken;
dikkate alınacaktır. Uygulama bakımından eğer ilgili taşınmaz işgalci tarafından makul bir şekilde kiraya verilmişse kira bedeli üzerinden, eğer işgalci taşınmazı bizzat kullanmakta ise taşınmazın ilk döneminde normal şartlar altında getirebileceği kira bedeli üzerinden belirleme yapılmaktadır. Sonraki dönemler için ise ecrimisil miktarının ÜFE yansıtılarak tespit edilmesi beklenmektedir.
Yargıtay 8. HD., E. 2018/3946 K. 2019/9043 T. 15.10.2019 “Ecrimisil davaları haksız fiil benzeri davalar olup, ecrimisil miktarının en çoğu tam kar mahrumiyeti, en azı ise asgari kira bedelidir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamaları doğrultusunda önceki dönem için belirlenen ecrimisil miktarına Üretici Fiyat Endeksinin (ÜFE) tamamı yansıtılmak suretiyle belirlenecek miktardan az olmamak koşuluyla, bulunacak ecrimisilin hüküm altına alınması gerekir. Eğer kesinleşen döneme ÜFE uygulanmadan ecrimisil hesabı yapılacaksa bunun nedenleri bilirkişi raporunda somut verilerle açıkça belirlenmelidir.
Yine, Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur. Kural bu olmakla beraber sonraki dönemde taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.
Ecrimisil davalarında zamanaşımı 5 yıl olarak kabul edilmektedir. Zamanaşımı süresinin başlangıcı davanın açıldığı tarihtir. Bir başka deyişle davanın açıldığı tarihten geriye dönük 5 yıllık dönem için ecrimisil talep edilebilmektedir.
Yargıtay 8. HD., E. 2018/7526 K. 2020/8363 T. 17.12.2020 “Mahkemece yapılacak araştırma ve inceleme neticesinde davalı yanın, talep edilen ecrimisilden sorumlu olduğunun tespiti halinde, (YHGK’nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davalarının beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu, bu beş yıllık sürenin dava tarihinden geriye doğru işlemeye başladığı hususları ve davalının zamanaşımı def’inde bulunmuş olması dikkate alınarak tespit edilecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle zamanaşımı def’i dikkate alınmaksızın hüküm tesis edilmiş olması da doğru görülmemiştir.
Dava yoluyla ecrimisil talebinde bulunabilmek için öncelikle haksız ve kötü niyetli işgalciye karşı itiraz edilmesi, taşınmazın haksız kullanımının kabul edilmediği, rıza gösterilmediği, önceki kullanım sebebiyle de ecrimisil talep edildiğinin bildirilmesi gerekmektedir. Buna “intifadan men koşulu” denmektedir. İspat bakımından bu bildirimin noter kanalıyla yapılması yerinde olur. İntifadan men, ecrimisil davaları için dava şartı olarak kabul edilmektedir. Ancak aşağıdaki durumlar bakımından intifadan men şartının aranmayacağı kabul edilmiştir:
(Bkz. Yargıtay 3. HD., E. 2005/3636 K. 2005/4165 T. 14.4.2005; 3. HD., E. 2005/5289 K. 2005/5892 T. 26.5.2005; 1. HD., E. 2014/3364 K. 2014/6216 T. 24.3.2014; 14. HD., E. 2016/9000 K. 2018/8511 T. 3.12.2018; 8. HD., E. 2018/3420 K. 2018/13975 T. 11.6.2018; 8. HD., E. 2018/2801 K. 2019/821 T. 24.1.2019)
Uygulama içerisinde sıkça karşılaşılan durumlardan birisi, murisin vefatının ardından elbirliği ile mülkiyet halinde olan taşınmazların kiralanması suretiyle elde edilen gelirin varislerden biri ya da birkaçı tarafından kullanılmasıdır. Bu durumda ilgili taşınmazdan yararlanamayan ya da taşınmazdan haberi olmayan diğer varislerin alacak hakkı doğmaktadır. Burada karşılaşılan en büyük sorun bu alacak hakkının nitelendirilmesidir. Bazı yargı kararlarında yanlış bir şekilde bu alacak hakkının sebepsiz zenginleşme olarak değerlendirildiği görülmektedir. Oysa yerleşik Yargıtay uygulamasında da diğer mirasçıların sahip olduğu bu hak karşısında haksız işgal tazminatı talep etmeleri gerektiği kabul edilmektedir. Zira hu haksız işgalin gerçekleşmesi için taşınmazın bizzat kullanılması şart değildir, ilgili taşınmazın başkasına kullandırılması yoluyla semerelendirilmesi durumunda da diğer paydaş(lar)ın payına düşen hakkı kendisine bildirilmemiş veya verilmemişse haksız işgal söz konusu olacaktır. Bu durumda ecrimisil davası, taşınmazı haksız olarak kullanan diğer pay sahiplerine karşı açılacaktır.
Yargıtay 8. HD., E. 2018/5078 K.2020/5847 T. 6.10.2020 “Dosya arasında bulunan tapu kaydının incelenmesinden, davaya konu 1 parsel sayılı taşınmazda tarafların paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil istiyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına, ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir.”
Yargıtay 1. HD., E. 2017/336 K.2017/472, T. 27.9.2017 “…Hemen belirtilmelidir ki, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve ecrimisil istiyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir….”
Yargıtay 8. HD., E. 2018/5077 K. 2020/5253 T. 22.9.2020 “Davacı vekili, dava konusu 3125 ve 3126 parsel sayılı taşınmazların üzerindeki üç adet dükkanın, 11.12.2006 tarihinde ölen, tarafların yakın murisi ….’den miras olarak kaldığını, murisin ölümünden sonra her üç dükkanın kiralarının davalılar tarafından alındığını ve vekil edenine herhangi bir ödeme yapılmadığını açıklayarak, 11.12.2006 ila 17.2.2010 tarihleri arasındaki 7.200,00 TL ecrimisil alacağının davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiş, 30.4.2015 tarihli dilekçesi ile talebini 14.119,97 TL’ye yükseltmiştir. …Dava paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir. 1.Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davalılardan … vekilinin aşağıdaki bentlerdin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2.Dosya içeriği belgelerden, dava konusu üç adet dükkandan ikisinin, yargılama sırasında ölen tarafların annesi … tarafından, birisinin ise davalılardan … tarafından tasarruf edildiği sabit olduğuna ve Mahkemece, … tarafından kiraya verilmek suretiyle kullanılan dükkanlar nedeniyle …’nin külli halefi olarak davalılar aleyhine hüküm tesis edilip fazlaya ilişkin talep ret edildiğine göre, …tarafından kiraya verilmek suretiyle kullanılan dükkanların hangileri olduğu açıkça tespit edilmek suretiyle bu dükkanlara ilişkin hesaplattırılacak ecrimisil bedelinin hüküm altına alınması gerekirken, … tarafından kullanılan dükkan da dahil edilmek suretiyle her üç dükkan için hesaplanan ecrimisil miktarından davalıların …’nin külli halefi olarak sorumlu tutulmaları doğru olmamıştır. 3-Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup…”
Yargıtay 1. HD. 2014/13395 E. ve 2014/17222 K. ‘Somut olayda; davacıların paydaşı olduğu taşınmazda bulunan dükkan ve dairelerin davalılar tarafından kiraya verilerek gelir elde edilmek suretiyle kullanıldığı, bu durumda davalılar yönünden intifadan men koşulunun oluştuğu gözetilerek davacıların payına isabet eden ecrimisile hükmedilmesi, boş daireler için ecrimisil hesaplaması yapılmaması kural olarak doğrudur. ”
Bununla birlikte bu şekilde mirasçılar arasında uyuşmazlık konusu olan ecrimisil talepleri bakımından intifadan men şartı aranmamaktadır. Zira bir üst başlıkta belirtildiği gibi intifadan men şartının istisnalarından birisi “taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması” halidir.
Yargıtay 3. HD. 20.12.2005 tarih, 2005/11916 E. ve 2005/14126 K. ”… Paydaşlar (kural olarak) intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. Ancak bu kuralın birtakım istisnaları vardır ki bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın (bağ,bahçe, işyeri gibi) doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşma sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılmış bulunması halleridir. Bu ayrık durumlarda intifadan men koşulu aranmaz….”
Yargıtay 1. HD. 2014/13395 E. ve 2014/17222 K. ” …Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşma sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması halleridir. …
Somut olayda; davacıların paydaşı olduğu taşınmazda bulunan dükkân ve dairelerin davalılar tarafından kiraya verilerek gelir elde edilmek suretiyle kullanıldığı, bu durumda davalılar yönünden intifadan men koşulunun oluştuğu gözetilerek davacıların payına isabet eden ecrimisile hükmedilmesi, boş daireler için ecrimisil hesaplaması yapılmaması kural olarak doğrudur. ”
Ecrimisil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kurallarına göre belirlenir. Bu çerçevede davalının yerleşim yeri mahkemesi öncelikle yetkili olacaktır. Dikkat edilmesi gereken husus şudur ki ecrimisil davaları taşınmazın aynından kaynaklanmadığı için taşınmazın bulunduğu yerde açılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ayrıca davalının yerleşim yeri kesin bir yetki kuralı olmadığından dava yetkisiz bir mahkemede açılır ve buna itiraz edilmezse o yer mahkemesi yetkili hale gelecektir.
Ecrimisil talebine, alacağın doğum tarihi itibariyle faiz işletilebilir. Bir başka deyişle haksız işgalin başladığı andan itibaren faiz işletilebilir. Ancak farklı dönemlere ait ecrimisil talepleri bakımından faizin başlangıç tarihi de değişecektir. Dolayısıyla ecrimisil taleplerine karşı kademeli bir faiz hesabının yapılması gerektiği anlaşılmaktadır.
Kademeli faiz hesabı yapılabilmesi için de davacının bu yönde açık bir talebinin olması gerekmektedir. Medeni usul hukuku bağlamında “taleple bağlılık” ilkesi çerçevesinde, dava tarihinden itibaren faiz talep edilmesi halinde kademeli faiz hesabı yapılamayacaktır.
Yargıtay 1. HD., E. 2014/1852 K. 2014/7086 T. 3.4.2014: “Kural olarak ecrimisil isteğini içeren davalarda talep olması halinde, bilirkişi tarafından her yıl için saptanan ecrimisil miktarına, tahakkuk tarihleri olan dönem sonlarından itibaren yasal oranda işleyecek kademeli faize hükmedileceği kademeli faiz talebi yoksa yalnızca faiz talep edilmiş ise dava tarihinden itibaren yasal faize hükmolunabileceği de açıktır. Hal böyle olunca dava dilekçesinde, kademeli faiz talebi açıkça belirtildiğine göre her dönem için tahakkuk eden ecrimisile, dönem sonundan itibaren işleyecek kademeli faiz uygulanması gerekirken…”
Yargıtay 16. HD., E. 2015/21244 K. 2017/9052 T. 18.12.2017: “… kural olarak ecrimisil isteğini içeren davalarda talep olması halinde, bilirkişi tarafından her yıl için saptanan ecrimisil miktarına, tahakkuk tarihleri olan dönem sonlarından itibaren yasal oranda işleyecek kademeli faize hükmedilmesi gerektiğinde şüphe yoktur. Kademeli faiz talebi olmaksızın yalnızca faiz talep edilmiş ise dava tarihinden itibaren yasal faize hükmolunabilir. Somut olayda; gerek mahkemece yapılan araştırmanın, gerekse de hükme esas alınan ziraat bilirkişi raporunun yeterli ve yukarıda açıklanan yönteme uygun olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Hâl böyle olunca, ecrimisilin yukarıda değinilen ilke ve açıklamalar doğrultusunda belirlenmesi ve her yıl için saptanan ecrimisil miktarına, tahakkuk tarihleri olan dönem sonlarından itibaren yasal oranda işleyecek kademeli faize hükmedilmesi gerekirken…”
Taşınmazınızın üzerinde haksız işgal durumu olduğunu düşünüyorsanız ofisimiz ile irtibata geçerek uzman ekibimize danışabilirsiniz.
BURSA HUKUK OFİSİ:
Konak Mahallesi Lefkoşe Caddesi
Ilman Plaza Kat 9 Daire 8 Nilüfer /Bursa
